Prelios Valuations, uno dei principali operatori italiani di valutazione immobiliare, sarà anche quest’anno sponsor del Congresso di Mantova di E-Valuations. Per il terzo anno consecutivo, la Società che fornisce servizi professionali ad alto contenuto tecnologico e di innovazione, interverrà con un proprio relatore ai lavori della giornata. “Il rischio immobiliare” sarà la tematica affrontata da Luke Brucato, Sales & Markets Director del Gruppo Prelios .

Cosa si intende per rischio immobiliare?

Il valore di un immobile si determina in base a molteplici fattori che sono utili per capire come si formano sia i valori attuali che quelli futuri: il numero delle transazioni immobiliari negli anni, l’evoluzione del valore di mercato nel tempo, ma anche quello che sta accade sotto un punto di vista socio-economico e demografico e nella microeconomia locale. Intendo, per esempio, se le aziende aprono o chiudono, se le persone stanno guadagnando di più o di meno, se stanno perdendo o trovando lavoro, e così via.

Importantissima anche la stratificazione demografica e quello che succede sul territorio: se ci sono nuove aperture, se ci sono nuovi collegamenti tra le aree metropolitane, etc. etc.

Mettere in relazione questa componente socio-economico e demografica con le informazioni sull’andamento del mercato immobiliare – relative a prezzi e transazioni – di cui Prelios dispone ci permette di stabilire il rischio immobiliare. Ovvero con quanta probabilità questi valori possono variare, in meglio o in peggio, nel tempo.

Questo è ciò che noi intendiamo come valore di mercato e il rischio associato a quel valore. E’ un po’ come cercare di interpretare dove si colloca quell’immobile con quel valore all’interno del ciclo economico micro territoriale, regionale, nazionale.

A cosa serve mettere insieme tutte queste informazioni?

In Italia c’è un mercato poco liquido poichè le persone che possiedono un immobile sono circa l’85% della popolazione.

È una percentuale molto alta se paragonata a quanto accade in altri paesi come la Germania dove sono solo il 50%.

Questo significa che si muovono pochi immobili per cui bisogna individuare ulteriori fonti informative che possano aiutarci a stimare i reali valori di mercato attuali.

Questi dati come vengono raccolti da Prelios?

Con le informazioni e con l’innovazione tecnologica. In questi ultimi anni abbiamo messo a fattor comune tutti i dati raccolti sul territorio grazie alle valutazioni realizzate dai nostri architetti, ingegneri e geometri per conto degli Istituti di Credito con cui Prelios lavora per la concessione di nuovi mutui.

Grazie a quelle informazioni abbiamo creato modelli e algoritmi che ci permettono oggi di prevedere anche valori futuri e trasmettere alla banca non solo il valore attuale di un immobile, ma anche il probabile valore dopo un certo periodo di tempo. Questo perché siamo in grado di mettere in correlazione quello che succede sul territorio con quello che accade sul mattone. I modelli previsionali per noi sono importantissimi.

E’ un’area su cui stiamo investendo molto e su cui già stiamo ottenendo i primi riscontri da parte del mercato.

E’ su questa esigenza che si fonda lo sviluppo della nostra nuova piattaforma PREMIUM; non è più sufficiente fornire alla banca il valora attuale di un dato immobile, ma è necessario anche poter formulare per gli istituti di credito una previsione futura che noi chiamiamo multi scenario.

Cioè?

Soprattutto considerato il problema che c’è stato sui Non Performing Loans, i crediti deteriorati garantiti da immobili che hanno comportato per la banca una importante perdita e soprattutto un problema gestionale, ora siamo in grado di intervenire in anticipo fornendo agli Istituti di Credito una visione del futuro di un asset in più scenari. Tre in particolare.

Il primo è quello del libero mercato: il debitore è un buon pagatore, per cui il valore dell’asset nel tempo mi interessa vederlo in un’ottica di libero mercato.

Il secondo scenario è quello della vendita veloce e si verifica quando il debitore comincia ad avere qualche difficoltà, non è ancora fallito, non ha dichiarato il completo inadempimento però ha qualche ritardo nei pagamenti. In questo caso il valore dell’asset mi interessa in uno scenario futuro di vendita forzata.

Dobbiamo quindi intercettare il giusto valore dell’immobile affinchè sia venduto velocemente. Il terzo scenario è il peggiore:  si verifica quando è necessario andare all’asta. In questo caso bisogna individuare il valore di uscita di quel bene aggiudicato in asta.

Questo si può realizzare solo con una banca dati fortissima e una visione plurale su come vengono formati i prezzi. Intendo per esempio sapere dagli annunci immobiliari cosa il mercato stia offrendo, conoscere gli atti di compravendita, avere la fonte informativa delle perizie (la base dati di Prelio si poggia su 500 mila osservazioni di nostri tecnici che sono entrati dentro gli immobili e li hanno valutati) e poi tutta la componente socio-economica e demografica che attingiamo da Istat e da Consodata, che viene mappata e messa in relazione alla formazione di valore.

Chi può utilizzare questa banca dati?

Si tratta di un asset proprietà di Prelios, che contiene una pluralità di nostre fonti interne ed esterne che compriamo dal mercato e che oggi utilizziamo  per fornire risposte ai nostri clienti. E’ uno strumento aziendale che ci serve per servire soprattutto le banche, che sono le principali interessate a valutare bene l’immobiliare, ma anche le società di capitali e i fondi di investimento che hanno acquistato crediti deteriorati con sottostante immobiliare.

Che benefici ne ricavano le banche?

Per le banche ovviamente c’è una potenziale grande convenienza nella riduzione dei costi e nel miglioramento delle analisi su grandi portafogli, perché permette loro di valutare immobile per immobile e non cluster di portafoglio grossolani. Quindi possono valutare singolarmente il valore di ogni asset e capire preventivamente che problemi potrebbe avere nel futuro.

Questa capacità di prevedere si traduce in accantonamenti e riserve di capitale molto più mirate.

Su cosa verterà il suo intervento al Convegno di Mantova?

Parlerò di questi ultimi due anni di investimento in tecnologia da parte di Prelios e delle sue applicazioni, tra cui proprio PREMIUM; di quanto questi sistemi siano in questo momento sotto gli occhi degli enti di vigilanza, dalla Bce alla Banca d’Italia, e di come gli Istituti di credito stiano chiedendo di testare questi modelli.

Cosa chiedono in particolare gli enti di vigilanza?

Chiedono che questi modelli siano studiati con principi ben precisi che sono alla base di ogni buon modello statistico. Sono principi che riguardano l’attendibilità, la tempestività di aggiornamento, la provenienza delle basi dati su cui girano questi algoritmi e soprattutto la testabilità del risultato rispetto ad un risultato noto.

Che ruolo hanno i valutatori in tutto questo?

I tecnici hanno un grande ruolo all’interno di questa rivoluzione industriale perchè sono sul territorio e, meglio di qualsiasi altra macchina, sono in grado di rilevare dati reali e contribuire alla formazione di questi algoritmi.

E’ un’opportunità per i professionisti di entrare in nuovi settori che rappresentano un’evoluzione tecnologica del loro mestiere.

Per cui l’invito che io farò alla platea di E-Valuations è quello di non guardare alla tecnologia necessariamente con diffidenza o in maniera ostativa, ma di vederla come qualsiasi altro settore industriale che – grazie alla tecnologia – è passato da approcci più artigianali ed empirici a quelli più industrializzati e meccanizzati. Il che vuol dire evolvere il tipo di competenza richiesto dal mercato.

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