L’Edizione Speciale n. 39 dell’European Valuer Journal presenta un interessante articolo che affronta la trasformazione profonda della professione valutativa europea: il passaggio dal valutatore inteso come tecnico incaricato di stimare un valore puntuale, al valutatore come consulente strategico del rischio, capace di interpretare scenari complessi e contribuire alla stabilità finanziaria, alla sostenibilità e alla governance economica.
L'articolo sostiene che il paradigma tradizionale della “valutazione fotografica”, fondato sull’osservazione del mercato a una certa data attraverso comparabili, redditi e rendimenti, non sia più sufficiente in un contesto segnato da rischi sistemici, cambiamenti climatici, transizione digitale, nuove regole prudenziali e crescente uso dell’intelligenza artificiale.
Il primo tema centrale è il superamento della valutazione come semplice rappresentazione del prezzo di mercato. Nasce infatti l’esigenza di un giudizio più prudenziale, capace di interrogare criticamente i dati di mercato e non limitarsi a replicarli.
Il secondo tema riguarda il passaggio dal Valore di mercato alla stabilità sistemica. Il Capital Requirements Regulation (CRR) e gli EVS 2025 rafforzano il ruolo della valutazione nei processi bancari e finanziari, introducendo maggiore attenzione al Property Value, alla sostenibilità del valore nel tempo e ai criteri prudentemente conservativi.
Un terzo asse riguarda il rischio climatico. Il documento distingue tra rischi fisici — alluvioni, siccità, subsidenza, rischio sismico, erosione costiera — e rischi di transizione, legati a carbon pricing, requisiti energetici, tassonomia UE, finanza sostenibile e possibile formazione di stranded assets. L’ESG diventa un vero driver valutativo, capace di incidere su canoni, costi operativi, CapEx, liquidità, tassi di capitalizzazione, exit yield e obsolescenza.
Il quarto tema è la transizione digitale e la convergenza tra beni tangibili e intangibili. Data center, smart building, hotel, piattaforme logistiche e retail omnicanale dimostrano che il valore immobiliare dipende sempre più da elementi immateriali (connettività, dati, software, brand, contratti di gestione, algoritmi, reputazione e integrazione operativa). Le metodologie tradizionali, se isolate dalla componente intangibile, rischiano di sottostimare sia il potenziale economico sia le vulnerabilità strutturali degli asset. L’intelligenza artificiale può migliorare efficienza, raccolta dati, analisi predittiva e monitoraggio dinamico, ma non sostituisce il giudizio professionale: aumenta la velocità, non la capacità critica.
Il quinto ambito riguarda contenzioso, governance e responsabilità. La valutazione entra sempre più nei tribunali, nei comitati crediti, nei comitati investimento e nelle politiche pubbliche. Non serve più soltanto a validare transazioni, ma a quantificare danni, valutare scenari controfattuali, stimare perdite future, misurare rischi climatici e supportare decisioni strategiche. Cresce quindi l’esposizione alla responsabilità professionale: non solo per errori tecnici, ma per mancata considerazione di rischi materiali, climatici, regolamentari o finanziari.
La sesta questione è etica. L’indipendenza del valutatore è sottoposta a nuove pressioni: banche, sviluppatori e investitori possono avere aspettative implicite sugli esiti valutativi. Inoltre, l’uso dell’IA introduce il rischio di valutazioni “black box”, dove l’output algoritmico viene accettato senza reale comprensione. Il documento ribadisce che la responsabilità non può essere delegata agli algoritmi: il valutatore resta responsabile della selezione dei dati, dell’interpretazione dei risultati e della conclusione finale.
La proposta conclusiva è un nuovo modello professionale: il Valutatore strategico del rischio. Questo profilo deve integrare ragionamento prudenziale, modellizzazione di scenari, quantificazione del rischio, competenza regolamentare, conoscenze climatiche, financial modelling, alfabetizzazione all’IA, consapevolezza giuridica e capacità di governance.
La professione si trova dunque davanti a un bivio: diventare un servizio tecnico standardizzato e commoditizzato, oppure affermarsi come attore centrale nella stabilità finanziaria europea.
Questo contributo pubblicato nell’European Valuer Journal si inserisce in modo particolarmente coerente nel percorso che E-Valuations sta affrontando verso la trasformazione in Fondazione.
I temi trattati — evoluzione del ruolo del valutatore, centralità dell’etica, indipendenza professionale, sostenibilità, rischio climatico, intelligenza artificiale, responsabilità verso il mercato e interesse pubblico — sono infatti gli stessi sui quali E-Valuations è chiamata oggi a riflettere per ridefinire la propria missione istituzionale. Il passaggio da associazione professionale a Fondazione non rappresenta solo un’evoluzione organizzativa, ma l’occasione per rafforzare il ruolo culturale, scientifico e regolativo della comunità dei valutatori, promuovendo formazione avanzata, ricerca applicata, standard di qualità, innovazione responsabile e dialogo con istituzioni, mercato e professioni.
In questa prospettiva, l’articolo offre uno stimolo prezioso: invita a considerare la valutazione non più come mera attività tecnica, ma come presidio di fiducia, trasparenza e stabilità nei processi economici e decisionali. Per questi motivi, invitiamo i nostri Associati a condividere osservazioni, esperienze operative e commenti critici, così da contribuire a un confronto aperto e utile per l’evoluzione della professione valutativa in Italia e in Europa.
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