A oltre un anno dall'entrata in vigore del CRR3, il mercato ha prodotto soluzioni eterogenee. E-Valuations pubblica un Position Paper che non propone un modello — propone il metodo per valutare i modelli.
Il problema che nessuno vuole nominare
Il Regolamento UE 2024/1623 (CRR3) è entrato in vigore il 1° gennaio 2025 introducendo il Property Value come parametro prudenziale obbligatorio — un valore distinto dal Valore di Mercato, pensato per misurare la sostenibilità della garanzia immobiliare per l'intera durata del prestito, non solo nel momento della concessione.
A oltre un anno dall'entrata in vigore, il mercato professionale italiano ha risposto con una proliferazione di soluzioni: modelli statistici, piattaforme digitali, approcci basati su coefficienti, scoring system, algoritmi proprietari. Alcune di queste soluzioni sono metodologicamente solide. Altre si propongono come conformi al CRR3 senza esserlo davvero — e le banche che le adottano lo fanno spesso senza gli strumenti per distinguere le une dalle altre.
Questo è il problema che E-Valuations ha scelto di affrontare direttamente.
La Vigilanza bancaria ha il diritto e il dovere di chiedere conto delle soluzioni che il mercato produce. Il mercato non può permettersi di aspettare standard perfetti per adottare comportamenti responsabili.
— Position Paper E-Valuations, Rev. 009, febbraio 2026
Un Position Paper che non propone un modello
Il contributo di E-Valuations non è un modello di calcolo. È qualcosa di più utile, in questa fase: un metodo per valutare i modelli, prima che esistano standard condivisi.
La scelta è deliberata. In assenza di standard definitivi — che richiederanno anni di elaborazione congiunta tra autorità di vigilanza, associazioni bancarie e comunità professionali — proporre un modello unico sarebbe metodologicamente scorretto: il segmento residenziale, gli immobili da reddito (IPRE), gli immobili in sviluppo (ADC) e il comparto agricolo presentano strutture di mercato e profili di rischio incomparabili, che richiedono strumenti differenziati.
Ciò che invece è possibile fare oggi — e che questo documento fa — è definire i criteri con cui qualsiasi modello deve poter essere valutato, indipendentemente da chi lo propone e da quale sia la sua architettura tecnica.
Fondamento normativo
Art. 229, par. 1, CRR3: il valore dell'immobile deve essere determinato sulla base di criteri prudenziali chiari, escludendo gli elementi speculativi e tenendo conto dei fattori che influenzano negativamente la sostenibilità del valore nel lungo termine.
Circolare 285 Banca d'Italia, Titolo IV, Cap. 3: responsabilità del CDA sull'adeguatezza del sistema di gestione dei rischi, inclusi i processi di selezione e validazione dei modelli di valutazione delle garanzie.
EVS 2025 (TEGOVA): richiamati esplicitamente dal CRR3 come riferimento per la valutazione prudenziale delle garanzie immobiliari.
Il requisito white box: cinque domande che la Vigilanza ha il diritto di porre
Il cuore del Position Paper è il requisito white box: il principio secondo cui qualsiasi modello di Property Value che si proponga come conforme al CRR3 deve essere in grado di rispondere in maniera verificabile a cinque domande fondamentali. Queste domande non derivano da una posizione di E-Valuations — derivano direttamente dal testo normativo.
Le cinque domande del requisito white box
Un modello che non soddisfa anche una sola di queste cinque condizioni non è white box. Non è pertanto possibile valutarne la conformità ai requisiti prudenziali del CRR3, indipendentemente dalla sua sofisticazione tecnica o dall'autorevolezza del suo proponente.
La doppia responsabilità: valutatori e istituti di credito
Il requisito white box non riguarda solo chi produce i modelli. Riguarda con uguale forza chi li adotta.
La responsabilità del valutatore è di natura metodologica e professionale. Chi sviluppa o applica un modello di calcolo del Property Value è tenuto a documentarlo, a dichiararne i limiti e a garantire che la perizia consenta la verifica indipendente del processo. Un modello non documentato non è una scelta metodologica: è una rinuncia alla responsabilità professionale. Il valutatore che non è in grado di spiegare il proprio modello non è in grado di difenderne i risultati in sede di contestazione, di ispezione o di contenzioso.
La responsabilità dell'istituto di credito è di natura prudenziale e gestionale. La banca che adotta un modello di Property Value non può limitarsi a verificarne il risultato numerico: è tenuta a valutarne la fondatezza metodologica. Adottare un modello di cui non si comprende il funzionamento, di cui non si possono verificare le assunzioni e i cui limiti non sono dichiarati, non è una scelta prudenziale — è l'assunzione di un rischio non misurabile. Un rischio non misurabile non è gestibile. Un rischio non gestibile non è conforme ai requisiti del CRR3 né alle disposizioni di Banca d'Italia.
Questa simmetria ha una conseguenza operativa precisa: la banca non può delegare al valutatore la conformità metodologica del modello, né il valutatore può delegare alla banca la validazione delle proprie scelte. Ciascuno risponde della propria parte del processo davanti alla vigilanza prudenziale.
La differenziazione per asset class: onestà intellettuale come punto di forza
Il Position Paper riconosce esplicitamente ciò che molti documenti tendono ad omettere per ragioni di convenienza: un modello unico applicabile a tutte le asset class immobiliari non è perseguibile nel breve periodo. Le ragioni sono strutturali, non contingenti, e derivano direttamente dal quadro normativo.
Per il segmento residenziale — l'unico per cui esiste in Italia una base metodologica e documentale sufficientemente consolidata — il lavoro è maturo per un confronto strutturato con la vigilanza. I mercati sono relativamente trasparenti, le serie storiche omogenee, le fonti istituzionali pubbliche consolidate (OMI, INGV, ISPRA, ENEA) consentono la costruzione di modelli quantitativi verificabili.
Per il segmento degli immobili da reddito (IPRE) e degli immobili in sviluppo (ADC), la complessità finanziaria e la minore liquidità dei mercati richiedono strumenti diversi e tempi più lunghi. Per il comparto agricolo e agroindustriale, la specificità delle variabili produttive e normative impone un approccio estimativo distinto, attualmente in fase di strutturazione.
Dichiarare questi limiti non indebolisce il documento — lo rafforza. È la stessa coerenza che il Position Paper richiede ai modelli: un documento che dichiara i propri limiti applicativi è più affidabile di uno che non lo fa.
Il posizionamento nel panorama italiano
L'analisi del panorama italiano rivela che il Position Paper di E-Valuations occupa uno spazio specifico e non presidiato da altri. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari Tecnoborsa 2025 identifica i procedimenti di stima appropriati ma non articola i criteri di trasparenza white box con questa operatività. Il Quaderno RICS n°22 è orientato all'implementazione pratica per gli operatori RICS con un taglio dichiaratamente allineato al Red Book. L'Approccio metodologico CONAF si concentra sul comparto agricolo.
Nessuno di questi documenti ha proposto un framework di valutazione dei modelli paragonabile alle cinque domande e ai sette criteri del Position Paper. Questa è la reale unicità del contributo.
Per il segmento residenziale, la documentazione tecnica che risponde sistematicamente alle cinque domande white box è disponibile nel volume Residential Property Value di Mauro Iacobini (STIMATRIX srl, 2025), e nelle elaborazioni pubblicate sul European Valuer Journal n°38, febbraio 2026 (Berloco A.D., Iacobini M. — "Residential Property Value: from European rules to professional practice").
La semplicità non è garanzia di trasparenza. La sofisticazione non è garanzia di affidabilità. L'unica garanzia è la documentazione verificabile.
— Position Paper E-Valuations, Sezione V
Verso una governance condivisa
E-Valuations è consapevole che il percorso verso standard condivisi è necessariamente lungo e richiede il contributo coordinato di autorità di vigilanza, associazioni bancarie, comunità professionali e operatori di mercato. Il Position Paper non intende sostituire né anticipare i lavori in corso — incluso il lavoro del Gruppo ABI sull'addendum alle proprie Linee Guida.
Ciò che propone è più limitato e al tempo stesso più immediato: un insieme di criteri metodologici che consente di valutare oggi, in assenza di standard definiti, se un modello di Property Value è verificabile, difendibile e responsabilmente adottabile.
E-Valuations si dichiara disponibile a partecipare a qualsiasi sede di confronto istituzionale per concorrere alla definizione di standard condivisi che tutelino l'intero sistema del credito.
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Property Value
