⚖️ La decisione che cambia il paradigma dell’uso alberghiero

Con la Sentenza n. 143 del 7 ottobre 2025, la Corte Costituzionale ha introdotto un principio innovativo nel rapporto tra normativa urbanistica e realtà economica del patrimonio turistico-alberghiero: se l’uso ricettivo non è più economicamente sostenibile, può essere valutata la trasformazione ad altra destinazione d’uso, previa dimostrazione tecnica oggettiva.

Il Giudice delle leggi, nel confermare la legittimità del vincolo di mantenimento dell’uso alberghiero, ha però sancito che tale vincolo non può essere assoluto: deve essere proporzionato e fondato su una valutazione concreta di fattibilità economica.

Una pronuncia che apre, per il valutatore immobiliare professionista, un nuovo spazio di competenza e responsabilità.

🧭 L’Highest and Best Use (HBU) al centro della prova estimativa

La Corte riconosce implicitamente che la legittimità urbanistica di un uso deve essere accompagnata dalla sua sostenibilità economica, ponendo le basi per un approccio tecnico fondato sull’analisi dell’Highest and Best Use (HBU) — il miglior e più conveniente uso legittimo dell’immobile.

Per gli esperti certificati UNI 11558:2014 – Livello Avanzato e i valutatori REV (Recognised European Valuer), questa decisione rappresenta una straordinaria opportunità per applicare in modo rigoroso e documentato i principi degli EVS 2025:

• EVS 1 – Market Value: il valore di mercato come espressione dell’uso legalmente consentito e finanziariamente sostenibile.
• EVS 4 – The Valuation Process: analisi di fattibilità tecnico-economica come fase necessaria del processo di stima.
• EVS 5 – Reporting the Valuation: obbligo di trasparenza, motivazione e documentazione delle ipotesi di uso alternativo.
• EVGN 2 – Prudently Conservative Valuation Criteria: esclusione di ipotesi speculative non sostenibili nel medio periodo.

In questo contesto, la relazione di stima conforme agli Standard Europei e alle Linee Guida ABI 2024 diventa lo strumento probatorio determinante per sostenere una richiesta di riconversione d’uso.

🏗️ Un’opportunità professionale per i valutatori qualificati

La sentenza valorizza il ruolo tecnico del valutatore come mediatore tra diritto e mercato.
Solo un professionista qualificato e certificato può oggi redigere un rapporto di valutazione HBU capace di:

• dimostrare la non economicità dell’uso turistico mediante analisi reddituale e comparativa;
• definire scenari alternativi di utilizzo compatibili e autorizzabili;
• stimare il valore prudente o conservativo secondo i criteri EVS 2025 e CRR 2024/1623;
• supportare proprietari, amministrazioni e istituti di credito con dati oggettivi e certificati.

Per i professionisti REV e UNI 11558:2014 Livello Avanzato, questa evoluzione costituisce una nuova frontiera di competenza specialistica: la capacità di dimostrare, con metodo e rigore, la sostenibilità o meno dell’uso alberghiero come condizione per la sua permanenza o trasformazione.

📥Scarica la Sentenza n. 143/2025 della Corte Costituzionale 📥

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