Un partenariato pubblico-privato riguarda contratti, concessioni, allocazione di rischi tra amministrazione e operatore economico. Un valutatore lavora su numeri, non su clausole contrattuali. È lecito restare scettici, ed è lecito sospettare che sia solo un modo per far parlare i valutatori di un tema che non li riguarda.
Non è un'invenzione retorica: è il titolo di un panel di E-Valuations 2026, "Partenariato pubblico-privato: il Piano Economico Finanziario e il valutatore immobiliare", il 18 settembre a Mantova.
Il programma completo lo conferma. Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, convertito dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, ha introdotto all'articolo 9 i programmi infrastrutturali di edilizia integrata: capitale privato prevalente, almeno il 70% dell'investimento residenziale destinato a edilizia convenzionata, prezzi e canoni inferiori di almeno il 33% ai valori di mercato, vincolo di destinazione per trent'anni. Lo studio di Antonio Campagnoli e Giovanni Calvi (LexCC), datato luglio 2026, colloca questo schema nel modello 5P: pubblico, privato, persone, politiche, partnership. Sotto ciascuna componente c'è lo stesso problema pratico: la riduzione del 33% si calcola su un valore di mercato, e quel valore deve essere corretto.
I comuni un riferimento ai valori di mercato ce l'hanno già, le quotazioni OMI.
L'OMI però dà un intervallo per zona e tipologia, non il valore di un immobile specifico, e non lo confronta con il costo di produzione. La legge lo riconosce: affida alla convenzione urbanistica il compito di fissare i valori per tipologia, stato di conservazione e zona, cosa che un intervallo statistico non fa da solo. Lo studio lo mostra con un caso concreto: costo di produzione 2.000 euro al mq, valore di mercato 2.100. Applicando la riduzione del 33%, il prezzo convenzionato scende a circa 1.400 euro al mq, sotto il costo industriale, prima ancora di contare capitale e rischio di costruzione.
Lo studio indica proprio i mercati a domanda debole e valori contenuti come il punto in cui il modello rischia di non reggere.
Si potrebbe obiettare che un PPP si gioca su urbanistica e diritto, non su stime: premialità, oneri, garanzie pubbliche contano più del valore di un immobile. Vero solo in parte. Ciascuno di questi strumenti si dimensiona sullo stesso numero, il divario tra costo e valore, e qui l'errore pesa più che altrove: in un investimento ordinario un valore sbagliato si corregge con una vendita o una rinegoziazione, mentre qui il canone resta fissato per trent'anni da un atto trascritto, e la legge esclude che gli squilibri diventino una garanzia pubblica di redditività. L'errore di stima, una volta commesso, non ha quasi via d'uscita.
Il modello 5P si vede in filigrana nei nomi del panel di Mantova. Giovanni Buvoli, assessore al Bilancio del Comune di Mantova, porta la componente pubblica. Antonio Campagnoli e Fabrizio Rampazzo, rispettivamente presidente mondiale di FIABCI e amministratore delegato di Blue Factory, portano quella privata.
Alessandra Oppio, professoressa ordinaria di Estimo al Politecnico di Milano, porta la componente tecnica che tiene insieme le prime due. Il panel stesso, nella sessione dedicata al rischio di lungo periodo, è la partnership.
Lo studio completo di Campagnoli e Calvi, con l'analisi dei mercati a basso valore, l'allocazione dei rischi e il possibile ruolo degli enti previdenziali, è allegato in PDF a questo articolo.
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