Conegliano, venerdì mattina, ore 9.30. Nell’Aula Magna della Scuola Enologica “G.B. Cerletti”, tra i filari di una terra che conosce bene il valore delle cose, si apre la 1ª Conferenza Nazionale di aggiornamento professionale per Docenti di Estimo degli Istituti Superiori di Secondo Grado, organizzata da E-Valuations in collaborazione con l’I.S.I.S.S. Cerletti.

Il titolo del convegno — «Gli IVS nella Programmazione Annuale» — suona tecnico e rassicurante. Ma il primo intervento della giornata, affidato al professor Marco Simonotti, ordinario di Estimo all’Università di Palermo, non rassicurerà nessuno.

Il suo contributo — «Dalla tradizione estimativa italiana agli standard internazionali di valutazione» — ha il sapore di una requisitoria.

Non contro le persone presenti in sala — docenti, professionisti, rappresentanti degli ordini e dei collegi — ma contro un sistema: quello dell’estimo tradizionale italiano, che Simonotti smonta pezzo per pezzo con la precisione di un chirurgo e la franchezza di chi non ha più nulla da perdere.

Il mago e il trenino

Simonotti parte da una domanda apparentemente accademica: che cos’è un esperto?

E la risposta che dà è destabilizzante. Richiamando gli studi degli psicologi comportamentali, cita quello che definisce il «teorema dell’impossibilità»: se chiedete a un esperto come formula i suoi giudizi, lui regredisce al livello di debuttante. Vi ripeterà quello che ha imparato a scuola, non quello che fa davvero.

L’expertise autentica è intrasmissibile per via dichiarativa.

Ma allora, come funzionano le valutazioni immobiliari in Italia?

Il professore descrive quello che chiama con ironia tagliente «il trenino»: si parte da un valore unitario al metro quadrato — scelto soggettivamente o preso da un listino — e lo si moltiplica per una serie di coefficienti correttivi. Livello di piano, stato di manutenzione, luminosità, affaccio. Ogni coefficiente è un vagoncino agganciato alla locomotiva. Il problema, dice Simonotti con una franchezza che gela la sala, è che nessuno di questi coefficienti è dimostrabile.

«Perché 4.500 euro al metro quadrato e non 4.000? Perché quel coefficiente è 0,95 e non 0,90? Sono indimostrabili. Tutti.»

Non importa se il valore di partenza lo sceglie il perito di tasca propria (quello che Simonotti chiama «giudizio libero») o se lo prende dall’ultimo numero di una rivista specializzata («giudizio condizionato»). La struttura è la stessa: una locomotiva arbitraria seguita da un treno di vagoncini altrettanto arbitrari. Cambia la vernice, non il meccanismo.

Peccati originali: dal catasto agrario del 1886 alle quote condominiali

Ma da dove arriva questo modo di stimare? Simonotti risale alle origini con il piglio dello storico che vuole mostrare dove si è preso il binario morto. Il primo «peccato originale» è il catasto agrario del 1886: il territorio nazionale diviso in province, ogni provincia dotata di un «comune tipo» con un «immobile tipo» di caratteristiche medie, al quale si assegnava un punteggio arbitrario. Da lì, con scale di merito e di collegamento — tutte inventate — si stimavano tutti gli altri immobili della provincia.

Il sistema crollava puntualmente ai confini: dove un terreno era a cavallo tra due province, i funzionari dei due uffici producevano tariffe diverse per lo stesso seminativo.

La soluzione? Riunirsi, ripianare le differenze e rifare le scale all’indietro fino al comune tipo. Scale soggettive su scale soggettive.

Simonotti prosegue: il catasto edilizio urbano replica esattamente lo stesso schema. Con una differenza rivelatrice: la probabilità che il vostro appartamento corrisponda all’appartamento-tipo su cui si basa la tariffa catastale è, secondo i suoi calcoli, dello 0,005 per cento. Uno su ventimila. In un catasto moderno, ogni immobile viene valutato individualmente. Probabilità di corrispondenza: cento per cento.

Il terzo peccato è la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici per le case popolari, che ha introdotto il meccanismo superficie-per-coefficienti-riduttori oggi universalmente usato per le quote condominiali. Rinnovata nel 1966 e nel 1993, questa circolare è diventata il modello mentale di generazioni di professionisti. Anche qui: il trenino.

La capitalizzazione e il saggio che non esiste

Ma Simonotti non si ferma ai metodi comparativi. Entra nel territorio della capitalizzazione del reddito — V uguale R diviso r — e ne svela la debolezza strutturale con un esempio che i presenti conoscono bene: gli appartamenti per studenti universitari.

«Il valore dell’immobile è basso, ma il reddito è altissimo. Perché chi compra e chi affitta sono mossi da motivazioni diverse, in mercati diversi. Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale: è un rapporto tra due numeri che si formano in mercati differenti.»

A differenza del saggio di interesse — dove mutuante e mutuatario si accordano esplicitamente su una percentuale — il saggio di capitalizzazione è una grandezza derivata. E la formula tradizionale, sottolinea il professore, non tiene conto del fatto che gli investitori istituzionali comprano un immobile per il rendimento corrente e per la rivalutazione attesa alla rivendita. Servirebbero modelli finanziari più sofisticati, non la semplice divisione tra reddito e saggio.

A proposito di formule: Simonotti denuncia anche l’isolamento della simbologia finanziaria italiana.

Dal 1956, quando la comunità internazionale standardizzò la notazione dei calcoli finanziari, l’Italia è rimasta ferma. Ancora oggi i manuali di estimo italiani usano simboli diversi da quelli di tutto il resto del mondo, compresi i matematici attuariali italiani stessi. Una misura, dice, «dello stato di abbandono» della disciplina.

L’ordinarietà e il valore atteso

Il principio dell’ordinarietà — pilastro dell’estimo tradizionale — viene riletto con occhio disincantato. L’esperto dice: «Io non ho formulato il mio giudizio personale, ma quello che avrebbe formulato la media dei colleghi se fossero stati chiamati a fare la stessa stima.» Per Simonotti è una difesa retorica elegante, ma indimostrabile.

Nessuno chiamerà mai cento periti per verificare se la media coincide.

Al suo posto, propone il concetto statistico di valore atteso: in una zona in transizione dove il 40% dei terreni sono vigneti e il 60% seminativi potenzialmente trasformabili, il valore dell’immobile non è quello della destinazione più frequente (come vorrebbe l’ordinarietà), ma la somma ponderata dei valori nelle due destinazioni per le rispettive probabilità di realizzazione.

Lo stesso vale per gli appartamenti ai piani bassi dei centri storici che stanno diventando uffici o negozi: la domanda corretta non è «cos’è oggi?» ma «qual è la probabilità che diventi qualcos’altro, e quanto vale in ciascuno scenario?»

Standard: non un’aggiunta, ma una rivoluzione

Arriviamo al cuore dell’intervento: la questione degli standard. Simonotti li definisce come il prodotto della fusione di due ingredienti: la metodologia scientifica (verificabilità, dimostrabilità, replicabilità) e la best practice professionale (il modo migliore, in un dato momento, di svolgere un’attività valutativa).

Lo standard è un «sottoprodotto» di entrambi.

Ed è qui che il professore diventa più tagliente. Gli standard internazionali — RICS, IVS, EVS, TEGOVA — non si possono «incollare» al vecchio programma di estimo come un’appendice. Non funziona così. Lo standard richiede una ristrutturazione profonda della metodologia.

Chi pensa di aggiungere dieci pagine di standard in fondo al manuale tradizionale non ha capito di cosa si tratta.

«Non è che dico: gli faccio il programma vecchio, poi ci mettiamo dieci pagine di standard, gli faccio gli appunti in tre pagine, lo studente se ne studia una, e siamo salvi. No. Non funziona così.»

La conseguenza logica è la certificazione: con uno standard oggettivo, si può finalmente certificare un valutatore. Senza standard, il valutatore è «come il mago: se ti va bene, ti vuoi bene; se ti va male, sono soldi buttati».

«Quanti la pensano come te?»

L’aneddoto più rivelatore arriva quasi per caso. Simonotti racconta di quando, nel 1999, venne nominato dal Presidente della Repubblica come componente del comitato direttivo della costituenda Agenzia del Territorio.

Dopo le prime riunioni, propose finalmente di procedere alla revisione degli estimi catastali. Il direttore dell’Agenzia lo guardò e gli chiese: «Quanti sono quelli che la pensano come te?»

La risposta merita di essere riportata per intero, perché condensa in due frasi l’intera condizione dell’estimo italiano:

«In Italia nessuno. Ma se vai fuori dall’Italia, in tutto il resto del mondo, tutti.»

La revisione degli estimi non si fece mai. Si fecero delle «sperimentazioni», sempre con il solito modellino a locomotiva e vagoncini. Gli standard internazionali restarono fuori dalla porta.

Il giacimento intellettuale e la speranza nei professionisti

Simonotti chiude con un passaggio sorprendente per un accademico: la speranza, dice, non sta nella riforma universitaria.

La speranza sta nei professionisti. Sono loro i più vicini alla realtà del mercato. Sono loro che, quando devono stimare per una banca o per un cliente importante, abbandonano spontaneamente l’expertise soggettiva e vanno a cercare le compravendite, applicano il market comparison approach, usano i metodi che funzionano.

«Credo che i professionisti presenti facciano meglio di come fanno i professori presenti.»

Esiste, dice, un «grande patrimonio, un giacimento intellettuale» nel settore estimativo italiano, legato alle basi scientifiche e alla mentalità analitica che i docenti hanno formato nel tempo.

Ma quel giacimento va estratto e raffinato. La mentalità estimativa non è facile da acquisire: lo stesso Simonotti ammette di incontrare «grandissime difficoltà» a introdurre gli studenti al passaggio dalla mentalità dell’esperto a quella scientifica.

Il paradosso è che i professionisti capiscono subito. Sono già lì, nella trincea del mercato, e sanno che il trenino non regge quando c’è un giudice, un’assicurazione, un fondo di investimento dall’altra parte del tavolo.

Un problema che non è (più) solo italiano

Ascoltando Simonotti nell’Aula Magna della Cerletti, è difficile non pensare al contesto più ampio.

Negli Stati Uniti, dopo la crisi dei subprime, le stime immobiliari fatte «alla vecchia maniera» hanno contribuito a gonfiare la bolla che ha trascinato il mondo in recessione. Non è un caso che il professore menzioni, quasi di sfuggita, che in America «li arrestano per insider trading» chi fa stime senza metodologia verificabile.

In Europa, gli standard RICS, IVS ed EVS stanno diventando il linguaggio comune della valutazione immobiliare. L’Agenzia del Territorio e l’Associazione Bancaria Italiana li hanno già adottati.

L’Italia della scuola e delle professioni resta, per ora, un’isola. Non per incapacità dei suoi professionisti, ma per un’inerzia di sistema che Simonotti ha descritto con una metafora implicita ma efficace: quella di un treno — ancora il trenino — che viaggia su un binario morto, mentre il resto del mondo ha cambiato stazione.

Nel pomeriggio, a porte chiuse, i docenti lavoreranno alla stesura di un documento da presentare al Ministero per la revisione dei programmi di Estimo.

Se le parole di Simonotti avranno lasciato il segno, quel documento non sarà un’aggiunta. Sarà un inizio.