Nel 2025 oltre 73 miliardi di euro di capitale garantito da immobili non risultano collegati all’acquisto di immobili. È un dato che cambia il modo di guardare alla perizia: l’immobile non è più soltanto ciò che viene finanziato, ma diventa ciò su cui il credito si appoggia.

Lunedì 10 agosto 2026 ItaliaOggi Sette ha dedicato una pagina al tema con il titolo “L’ipoteca? Ora serve a far cassa”. Il punto di partenza è il Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Il Rapporto mostra che nel 2025 il cosiddetto “Mercato C”, cioè il capitale garantito da immobili senza una compravendita immobiliare associata, ha raggiunto 73,3 miliardi di euro, pari al 52,9% del capitale complessivo rilevato, con una crescita del 35% rispetto al 2024.

Quando l’immobile diventa garanzia, una valutazione sbagliata non produce soltanto un valore sbagliato. Può produrre una lettura sbagliata del rischio.

Il problema diventa ancora più delicato nel non residenziale

Negli immobili legati a un’attività economica — alberghi, campeggi, RSA, RTA e altre attività produttive speciali — il valore non può essere letto separatamente dal business che utilizza l’immobile. Ma questo non significa confondere il valore dell’azienda con quello della proprietà immobiliare. Significa esattamente il contrario: bisogna saperli separare.

Quando la stessa società è proprietaria dell’immobile e gestisce direttamente l’attività, nel bilancio non compare un canone di locazione. L’impresa non paga un affitto a sé stessa. Per questo il valutatore deve riclassificare costi e risultati, distinguendo ciò che appartiene alla gestione da ciò che compete alla proprietà.

La vera difficoltà non è capitalizzare un reddito, ma determinare quale parte del reddito prodotto dall’attività appartenga realmente all’immobile. Da qui nasce il Reddito Figurativo Lordo: non una percentuale scelta a priori e non un dato che si legge direttamente nel bilancio, ma il risultato di un’analisi del business verificata sul mercato.

Contratti e bilanci di strutture comparabili, incidenza dei costi sui ricavi, marginalità normalmente riconosciuta al gestore e quota dei ricavi che strutture analoghe riescono a destinare alla proprietà diventano quindi elementi essenziali della valutazione.

Credito, successioni e contenzioso hanno lo stesso problema

La stessa distinzione che serve alla banca per comprendere la qualità della garanzia ritorna nelle successioni, nelle divisioni patrimoniali, nei rapporti tra soci e nei contenziosi.

Se una famiglia possiede insieme un albergo e la società che lo gestisce, non basta stabilire “quanto vale tutto”. Occorre capire quanto vale l’immobile, quanto vale la gestione e quale parte del reddito appartiene all’uno o all’altra. Altrimenti una divisione apparentemente corretta può spostare valore da una parte all’altra.

Prima di chiedersi “quanto vale?”, negli immobili legati a un’attività economica bisogna chiedersi: “che cosa, esattamente, stiamo valutando?”

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35 pagine con l’articolo di approfondimento firmato da Sandro Ghirardini, la pagina di ItaliaOggi Sette del 10 agosto 2026 e il Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’OMI.

Due appuntamenti per approfondire dal vivo

11 settembre 2026 · Bari

Maurizio D’Amato e Sandro Ghirardini si confronteranno con i partecipanti sul valore degli immobili legati a un’attività economica e sulla separazione tra proprietà e gestione.

Iscriviti gratuitamente - Partecipazione Gratuita - Scarica il biglietto EVENTO IN PRESENZA A BARI - Posti limitati fino ad esaurimento

18–19 settembre 2026 · Mantova

Il tema proseguirà all’evento annuale di E-Valuations, dove saranno affrontati valutazione, rischio, passaggio generazionale, successioni, attività d’impresa e strutture ricettive.

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TEGOVA Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie