da un articolo pubblicato sull'European Valuer Journal, issue nº36, July 2025, TEGOVA di Paulo Barros Trindade  – Chairman TEGOVA

Il regolamento (UE) 2024/1623 (regolamento sui requisiti patrimoniali, CRR) è applicabile in tutta l'Unione dal 1° gennaio 2025.

Il suo articolo 229, paragrafo 1, stabilisce che il valore ai fini ipotecari – designato come «valore dell'immobile» all'articolo 4, paragrafo 74 bis – deve:

• escludere le aspettative di aumento dei prezzi (criterio n. 1);
• essere adeguato per tenere conto della possibilità che il valore di mercato corrente sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per tutta la durata del prestito (criterio n. 2).

Questa modifica legislativa segna il passaggio da un approccio incentrato sul valore di mercato alla data di valutazione a un approccio prudentemente conservativo. Essa impone ai valutatori di tenere conto delle tendenze del mercato e dei fattori di rischio a medio e lungo termine che possono influire sulla valutazione degli immobili, concentrandosi sulla durata del prestito.

L'EVGN 2 dell'EVS 2025 è attualmente l'unica guida tecnica pubblicata da un organismo di normazione in materia di valutazione per l'applicazione pratica dei criteri di valutazione prudentemente conservativi del CRR.

Questa guida colma il vuoto lasciato dalla legislazione europea, che stabilisce i principi senza specificare le procedure tecniche da adottare. Ciò rafforza l'interdipendenza tra la legislazione dell'UE e l'EVS, confermandoli come strumenti indispensabili per la corretta interpretazione e l'applicazione pratica del quadro legislativo europeo.

La guida copre:

• Valutazione basata sul reddito (capitalizzazione diretta e modelli DCF);
• Trattamento dei canoni futuri e dell'andamento dei prezzi;
• Adeguamenti al metodo del valore residuo;
• Valutazione della sostenibilità del valore nel tempo;
• Impatto di fattori quali l'eccesso di offerta, il calo demografico e le normative ambientali.

A sei mesi dall'entrata in vigore del CRR rivisto, le banche degli Stati membri dell'UE hanno mostrato riluttanza ad applicare criteri di valutazione prudenti e conservativi. Si registra una chiara resistenza ad abbandonare gli approcci tradizionali, in particolare nei paesi che già applicavano metodi conservativi, ad esempio perché avevano adottato il valore ipotecario o perché le normative nazionali imponevano già un approccio prudente alle valutazioni ai fini dei prestiti ipotecari.

Nell'applicare il CRR, occorre tenere conto in particolare di due aspetti. Il primo è che il CRR è chiaro su come deve essere determinato il valore dell'immobile: esso deve essere valutato da un perito indipendente. Si tratta di un punto importante da sottolineare, poiché è chiaro che non vi è spazio per l'introduzione di scarti arbitrari determinati dalle banche e imposti ai valutatori.

Qualora ciò dovesse verificarsi e i valutatori decidessero di accettarli, essi dovrebbero includere ipotesi speciali nelle loro relazioni, chiarendo che la valutazione è stata effettuata sulla base delle istruzioni del cliente, oppure inserire una clausola di esclusione di responsabilità che esoneri il valutatore dalla responsabilità per il valore determinato.

Il secondo aspetto fondamentale è che l'adeguamento di ciascun paese al CRR dipenderà dal livello locale e dalla qualità delle informazioni disponibili sulle precedenti transazioni immobiliari. È importante sottolineare che, quando sono disponibili dati storici sulle transazioni, è possibile individuare le tendenze del mercato immobiliare per un determinato settore, aggiornate all'inflazione, e stabilire scenari previsionali per il periodo coperto dalla durata del prestito.

Ciò si basa sulle tendenze passate, consentendo così di apportare le necessarie rettifiche al valore di mercato determinato alla data di valutazione. Naturalmente, quando le informazioni sono scarse o inesistenti, diventa praticamente impossibile esaminare queste proiezioni. In tali casi, eventuali adeguamenti devono essere motivati da un punto di vista tecnico. Uno degli aspetti chiave da valutare è l'offerta.

Un indicatore importante per individuare la necessità di eventuali adeguamenti è quindi l'esame dell'andamento del numero di domande di pianificazione presentate nel periodo precedente la data di valutazione. Ciò consentirà una proiezione futura del patrimonio immobiliare disponibile e del suo impatto sull'equilibrio del mercato.

Di conseguenza, anche uno dei fattori citati nell'EVGN 2, ovvero le fluttuazioni demografiche, è importante in questo contesto.

I vantaggi dell'EVGN 2 sono evidenti, poiché ha ispirato l'adeguamento delle norme di valutazione nazionali, come si può vedere in Italia e in Slovenia. Gli standard italiani sottolineano un punto cruciale, incluso anche nell'EVGN 2, ovvero la rilevanza del rischio e della sostenibilità nella determinazione del valore dell'immobile.

Con la sua attenzione all'efficienza energetica e al rendimento energetico degli edifici, insieme ai criteri ESG (in particolare sul cambiamento climatico), l'EVS e in particolare l'EVS 6 affrontano il modo in cui questi fattori possono influire sulla valutazione di un immobile nel tempo. Ciò è direttamente collegato al CRR, che richiede che la valutazione rifletta la sostenibilità del valore per tutta la durata del prestito.

In assenza di istruzioni chiare da parte di molte banche e con un mercato ancora in fase di adattamento, i valutatori devono affrontare incertezze circa l'applicazione coerente di criteri di valutazione prudentemente conservativi. L'EVGN 2 fornisce raccomandazioni pratiche, ma la loro applicazione richiede un'analisi del ciclo di mercato (picchi e depressioni) e la considerazione di fattori macroeconomici e normativi.

Se i valutatori non hanno ricevuto istruzioni esplicite di applicare il valore dell'immobile, la relazione deve includere una dichiarazione chiara che indichi che la valutazione si basa esclusivamente sul valore di mercato, senza applicare i criteri prudenti e conservativi stabiliti nel CRR.

In questo contesto, alla fine del 2024, TEGOVA ha pubblicato una raccomandazione relativa a una clausola di esclusione di responsabilità [1] che i valutatori devono utilizzare ogni volta che non ricevono istruzioni chiare dalle banche sull'applicazione del valore dell'immobile. Ciò pone evidenti sfide nella comunicazione con i clienti e le autorità di vigilanza bancaria, poiché evidenzia l'assenza di istruzioni per l'applicazione del CRR e la determinazione del “valore dell'immobile” ai fini del CRR.

L'introduzione di criteri di valutazione prudentemente conservativi nel CRR 2024 rappresenta un cambiamento di paradigma nella valutazione dei mutui ipotecari in Europa. L'EVS 2025, e in particolare l'EVGN 2, è uno strumento essenziale per l'applicazione pratica della legislazione dell'UE.

Tuttavia, spetta ai valutatori europei applicare le indicazioni tecniche contenute nell'EVGN 2 in base alle circostanze dei propri paesi, al fine di promuovere una valutazione solida che contribuisca alla stabilità del sistema finanziario, in linea con lo spirito del CRR.

[1] "La presente valutazione è pienamente conforme agli standard di valutazione europei (EVS), con un'unica avvertenza: nella misura in cui è utilizzata ai fini della valutazione dei mutui ipotecari, non è conforme all'EVS 2025 EVGN 2 Valutazione per i mutui ipotecari – Criteri di valutazione prudentemente conservativi a causa dell'istruzione di stimare esclusivamente il valore di mercato, nonostante il requisito del regolamento (UE) 2024/1623 a partire dal 01.01.2025 di stimare un “valore dell'immobile” tenendo conto di “criteri di valutazione prudentemente conservativi”.

Nei paesi in cui si utilizza il valore ipotecario, sostituire “esclusivamente il valore di mercato” con “esclusivamente il valore ipotecario”.

Il ruolo di Mantova settembre 2025

Queste riflessioni non restano sulla carta. Paulo Barros Trindade sarà presente a Mantova il 18 settembre, ospite al convegno CONAF “Nuove competenze estimative per valutare sistemi agricoli e agroindustriali sostenibili e innovativi”, e il 19 settembre parteciperà alla tavola rotonda “Property Value: modelli a confronto” nell’ambito dell’ottava edizione di Valutazioni Immobiliari: Cultura & Mercato del Real Estate, organizzata da STIMATRIX per conto di E-Valuations.

Accanto a Barros interverranno figure chiave come Angelo Peppetti (ABI), Giovanni Battista Cipolotti (Università di Udine), Giampiero Bambagioni (Codice delle Valutazioni Immobiliari), Nicola Arcaini (Abaco Team), Giuseppe Pezzali (MPS) e Mauro Iacobini (STIMATRIX). Il dialogo, moderato dalla giornalista Maria Chiara Voci, offrirà una panoramica concreta sui modelli applicativi del Property Value.

Il giorno successivo, sabato 20 settembre, Mauro Iacobini terrà la Lezione di Estimo: Il Residential Property Value, illustrando come la declinazione residenziale del Property Value, distinta dal valore di mercato, stia diventando il riferimento prudenziale per l’intero comparto del credito ipotecario e non solo.

Perché è cruciale esserci

Il tema non riguarda soltanto chi si occupa di perizie bancarie: i criteri prudenzialmente conservativi introdotti dal CRR impattano l’intera consulenza immobiliare. Tutti i valutatori italiani – consulenti tecnici, periti estimatori, professionisti del credito, esperti di agricoltura e real estate – devono aggiornarsi su queste novità, perché il mercato stesso chiede oggi trasparenza, sostenibilità e responsabilità nelle valutazioni.

La presenza a Mantova, in questi tre giorni che vedranno convergere istituzioni, banche, accademia e professionisti, rappresenta quindi un passaggio formativo imprescindibile.

La visione europea di Paulo Barros e l’approccio operativo di Mauro Iacobini forniranno strumenti concreti per integrare il Property Value in tutte le attività professionali, dal credito ipotecario alla consulenza estimativa più ampia.

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