Introduzione

La recente sentenza del Tribunale di Milano (Sez. IV Civile, n. 4558/2025, Giudice Boroni) affronta un tema cruciale: la validità del contratto preliminare di compravendita di un immobile affetto da irregolarità urbanistiche. Non si tratta solo di una questione tra promissario acquirente e venditore, ma di un precedente che coinvolge direttamente notai, consulenti tecnici d'ufficio (CTU), consulenti tecnici di parte (CTP) e valutatori immobiliari.

Il caso

• Oggetto: preliminare per l’acquisto di una villetta con fabbricati accessori in Milano.
• Controversia: gli acquirenti chiedono annullamento per dolo ex artt. 1427 e 1439 c.c., sostenendo che la venditrice avesse taciuto irregolarità edilizie (DIA 2000 incompleta, ampliamenti non sanati).
• Domande: restituzione della caparra confirmatoria (100.000 euro) e risarcimento danni.
• Sviluppo: emersi abusi edilizi; la venditrice avvia sanatorie; CTU rileva irregolarità residue; notaio sospende rogito.

La decisione

• L’immobile era effettivamente irregolare al momento del preliminare.
• La venditrice sapeva o sospettava, ma aveva più volte prospettato la necessità di verifiche e pratiche di sanatoria.
• Gli acquirenti erano stati messi in condizione di conoscere i rischi: le minute contrattuali prevedevano posticipi, cauzioni e riduzioni di prezzo.
• Non vi è prova di dolo contrattuale: mancava l’animus decipiendi.
• La condotta degli acquirenti è stata determinata e consapevole, tanto da configurare un difetto di diligenza.

Il ruolo decisivo del CTU

La CTU architettonica ha avuto un peso determinante:

• ha verificato la storia urbanistica dell’immobile (DIA 2000, CILA e PDC 2021, SCIA 2024);
• ha accertato quali abusi fossero rimasti e le modalità di sanatoria;
• ha certificato che il rischio era noto e discusso in sede prenegoziale.

Questo ribadisce il valore della CTU nei giudizi immobiliari: è il perno tra diritto e tecnica, capace di accertare i fatti edilizi e di orientarli in diritto.

Implicazioni per CTP e valutatori

• CTP: vigilare attentamente su documentazione urbanistica, evitando che la linea difensiva si basi solo su dichiarazioni di parte.
• Valutatori immobiliari: la valutazione non è mai solo economica, ma anche legale-urbanistica. La diligenza del valutatore è determinante per prevenire contenziosi.
• Notai e mediatori: necessità di clausole puntuali e di un forte presidio documentale, pena l’esposizione delle parti a rischi elevati.

Il principio di diritto

• La mera irregolarità urbanistica non comporta annullabilità del preliminare;
• serve la prova di dolo, inteso come inganno intenzionale, decisivo nella formazione del consenso;
• l’acquirente che, pur consapevole di rischi, stipula comunque, non è tutelato.

Conclusioni operative

• rafforzare le verifiche urbanistico-catastali prima di ogni stima;
• documentare con rigore ogni accertamento per evitare contestazioni di negligenza;
• considerare la diligenza come parametro centrale anche nella consulenza tecnica;
• presidiare la fase prenegoziale con attenzione alle minute e alle clausole di salvaguardia.

Sintesi finale

La sentenza di Milano richiama a una responsabilità condivisa: il venditore deve dichiarare con trasparenza, ma l'acquirente e i suoi consulenti devono esercitare una diligenza tecnica e giuridica rafforzata. Per i professionisti stimatori, questo caso è un monito: tutto dipende dall'incarico professionale. In particolare, nei casi di compravendita l'incarico deve includere le due diligence tecnico-legali necessarie a tutelare le parti.

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