Quando la perizia non regge il riesame
Una perizia di trenta pagine, sottoposta a riesame documentale secondo gli EVS 2025, si è chiusa con un giudizio di 4 su 10. L'elaborato è strutturato e in più punti aritmeticamente ricostruibile, ma non abbastanza tracciabile da sostenere la conclusione di valore senza rettifiche.
Nel caso specifico era una consulenza tecnica d'ufficio. La natura dell'incarico però conta meno di quanto si pensi. Lo stesso riesame si applica a una perizia di parte, a una consulenza tecnica di parte, a una valutazione richiesta da una banca, a un aggiornamento di stima. Cambia il committente, non cambia la domanda: il documento consente a un terzo di ripercorrere il ragionamento fino al valore?
Il riesame non ha ricalcolato la cifra e non ha proposto la propria. Ha detto una cosa diversa e più scomoda: chi legge quel documento non è in grado di rifare il percorso che porta al numero.
I rilievi che tornano sempre
Cambia l'immobile e cambiano i rilievi specifici. Un nucleo però si ripresenta in quasi ogni riesame, qualunque sia l'incarico e qualunque sia il bene: un appartamento in esecuzione immobiliare, un capannone valutato per il credito, un complesso ricettivo analizzato con i flussi.
La superficie commerciale viene indicata senza i rapporti mercantili applicati, e quindi non è ricostruibile da chi legge. I comparabili compaiono senza fonte verificabile e senza data di riferimento. Il saggio di capitalizzazione viene affermato e non dimostrato. La data della valutazione e la data del rapporto restano confuse in un'unica indicazione. Alcune assunzioni entrano nel calcolo senza essere dichiarate come assunzioni.
Nessuno di questi rilievi dice che il valore finale sia sbagliato. Dicono che non è verificabile. È una differenza che in un contenzioso pesa più dell'errore aritmetico, perché un errore si corregge mentre una lacuna di tracciabilità mette in discussione l'intero elaborato.
Perché il tema diventa attuale adesso
Il disegno di legge n. 954, approvato dal Senato il 17 giugno 2025 e ora all'esame della Camera, inserisce nell'articolo 568 del codice di procedura civile la previsione che l'esperto si attenga ai migliori standard estimativi nazionali e internazionali.
Il comma aggiunto durante l'esame in Commissione va più a fondo, e ha ricevuto molta meno attenzione. Il nuovo numero 9-bis dell'articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione richiede che nella relazione di stima risultino gli standard e i criteri ai quali l'esperto si è attenuto nella determinazione del valore.
Una perizia che dichiara gli standard applicati dichiara anche la griglia con la quale può essere verificata. Chi la legge, che sia un creditore, un difensore o un altro tecnico, avrà un riferimento oggettivo per misurare la distanza tra ciò che è stato dichiarato e ciò che è stato fatto.
Il riesame è già previsto
Vale la pena ricordare che il riesame di una valutazione non è un'attività inventata per l'occasione. Lo disciplina l'EVS 4 al paragrafo 7. Lo tratta il capitolo 21 del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa. Lo prevede lo IVS 106. Le Linee Guida ABI del 2024 lo chiamano riesame a tavolino e al punto N.6.2.3.1 ne fissano il contenuto minimo.
Quello che manca, nella pratica italiana, non è la norma. È l'abitudine. Chi redige perizie raramente immagina che qualcuno le legga con una checklist in mano, e chi le riceve raramente ha lo strumento per farlo in tempi compatibili con le scadenze processuali. I quindici giorni che l'articolo 173-bis concede alle parti per depositare note sono pochi per smontare ottanta pagine a mano.
Come eseguire un riesame documentale
Abbiamo preparato una guida che mostra il procedimento con EVS2025.it, l'assistente gratuito costruito sulla decima edizione degli Standard Europei per la Valutazione Immobiliare.
I passaggi a carico di chi lo usa sono quattro. Si apre lo strumento, si avvia il riesame a tavolino, si carica il PDF della perizia, si scarica il rapporto. Tra il caricamento e il risultato passa un quarto d'ora di elaborazione durante il quale non c'è nulla da fare.
Il rapporto del caso citato è di nove pagine. Contiene la verifica aritmetica, i rilievi classificati e ordinati per priorità, il riferimento puntuale agli EVS per ciascuno di essi e un giudizio finale motivato. È un punto di partenza serio in due direzioni: per allineare i propri elaborati agli standard prima che lo faccia qualcun altro, e per costruire un riesame da consegnare, che il professionista verifica, integra e sottoscrive con la propria qualifica.
Due avvertenze
Il documento prodotto dallo strumento non è un riesame. È un elenco ordinato di rilievi da controllare uno per uno sulla perizia, da integrare e da sottoscrivere. Il riesame esiste quando un valutatore qualificato se ne assume la responsabilità, e nessuna elaborazione automatica sostituisce quella firma. Chi consegna l'output così com'è sta facendo esattamente ciò che il riesame contesta alle perizie che esamina: affermare senza dimostrare.
La perizia va anonimizzata prima del caricamento. Una relazione di stima esecutiva contiene dati personali del debitore. Nominativi, riferimenti di procedura e identificativi catastali vanno rimossi prima di usare qualsiasi strumento online, incluso questo.
Per chi punta alla qualifica REV
Da settembre E-Valuations riapre l'accesso all'esame per la qualifica REV di TEGOVA. Gli EVS sono la griglia con cui viene esaminato il lavoro del candidato e sono la stessa griglia con cui lo strumento esegue il riesame. Passare una propria perizia al riesame prima di presentarla è il modo più rapido per trovare da soli quello che altrimenti troverà qualcun altro.
I requisiti e le modalità di accesso sono su rev.e-valuations.org.
Il testo di riferimento
Il 18 e 19 settembre a Mantova, alla nona edizione di Valutazioni Immobiliari: Cultura & Mercato del Real Estate, i partecipanti ricevono la prima traduzione italiana stampata degli EVS 2025.
La guida mostra il metodo. Il Blue Book è la fonte da cui il metodo deriva. Programma e iscrizioni.
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