Un progetto ambizioso - o folle, per dirla con le parole del suo ideatore - un lavoro certosino che ha dato luogo a risultati di un certo valore, tanto da essersi aggiudicato il primo premio che la Camera di Commercio di Vicenza riserva ai progetti di Alternanza Scuola-Lavoro.

Stiamo parlando del progetto portato avanti dal professor Federico Sinigaglia, socio di E-Valuations e da 4 dei suoi studenti del CAT Canova, un progetto teso a verificare la bontà delle perizie del Tribunale di Vicenza e l’importanza del metodo di stima adottato dall’esperto valutatore, quando di tratta di perizie inerenti le esecuzioni.

Come ha ben spiegato il professore, l’assunto di base da cui il progetto ha preso forma è il seguente: perché - si è chiesto Sinigaglia - tutte le perizie sono soggette allo stesso, identico abbattimento forfetario?

Non esiste, forse, un mercato ben preciso, non esistono le diverse peculiarità dei beni e delle zone (il riferimento è alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche)?

Partendo da questo presupposto, il professore ha ottenuto una convenzione triennale con il Tribunale vicentino, e insieme al giovane team formato dai suoi 4 studenti del quarto anno, coadiuvato dal Geom. Daniele Fortuna, ha iniziato a “spulciare” - uno a uno - i fascicoli.

Inizialmente i ragazzi erano intimiditi e intimoriti, poi si sono appassionati al lavoro”, ha commentato Sinigaglia.

Anche perché, alle spalle del lavoro operativo, c’è stata una preparazione tutt’altro che approssimativa: i ragazzi, a scuola, hanno partecipato a specifici corsi, hanno incontrato esperti custodi, tecnici, giudici e hanno familiarizzato con il “gergo”, la terminologia delle perizie e del tribunale. Inoltre, hanno potuto assistere ad alcune udienze e anche a un’asta, insomma hanno toccato con mano ciò che quotidianamente avviene nei palazzi di giustizia.

Ma tornando al progetto, il primo anno (2016-2017) sono state esaminate più di 1.000 perizie, il secondo (2017-2018) ben 1349.

Le perizie sono state separate in funzione del metodo di stima, e all’interno di essere sono stati ricercati alcuni importanti indicatori: il valore di stima assegnato dall’esperto, la tipologia del bene, lo stato di conservazione, il prezzo a cui è stato venduto il bene.

Lavorando, il professore e i suoi studenti si sono resi conto che, se è vero che il primo anno erano di fatto inesistenti le stime in cui venivano applicati gli IVS, il secondo anno il numero era tutt’altro che esiguo, segno che il Tribunale di Vicenza, come è noto, ha adottato una prassi virtuosa.

Quello che emerso dallo studio è un dato ben preciso: le perizie ben fatte, non soltanto recuperano di più in termini economici, ma danno luogo a poche aste, una o due al massimo.

Le perizie mal fatte, invece, vedono tempi lunghissimi - anche 4-5 aste per aggiudicare il bene - e prezzi di vendita bassi. 

“A parlare” in questi termini è l’indicatore messo a punto da professor Sinigaglia, ossia il rapporto Prezzo/Valore emerso dai parametri analizzati: tale rapporto è pari, mediamente, al 60 per cento nel caso delle stime in cui è stato applicato il metodo degli standard internazionali, è invece pari al 40 per cento quando si utilizzano i vecchi metodi di stima.

Un delta del 20 per cento - ha commentato Sinigaglia - ha un significato notevole”.

Ma sono anche altri i risultati emersi: “Abbiamo notato un decuplicarsi degli immobili aggiudicati - ha raccontato il professore -: dai 9 milioni del 2014, ai 98 milioni del 2017”.

Il progetto è poi proseguito con la digitalizzazione del dato: è stata infatti realizzata una mappa dei Comuni in formato GIS, dalla quale sono emersi - grazie anche a dei codici-colore - i comuni del vicentino con una buona situazione (i comuni verdi) e i comuni con una situazione pericolosa (comuni rossi). (vedi allegato)

“In alcuni comuni - ha chiosato Federico Sinigaglia - si recupera anche il 90-95 per cento del valore del bene, in altri un misero 10 per cento. Emerge quindi che non ha senso fare una decurtazione uguale per tutti”.

Il progetto andrà avanti ancora quest’anno, per l’anno accademico 2018-2019.

Quali altri interessanti aspetti rileverà e rivelerà?

Prima di salutarci, il professor Sinigaglia vuole ringraziare tutti i coloro che hanno consentito questo progetto e in particolare il presidente del Tribunale Dottor. Alberto Rizzo, il Giudice Giulio Borella e il Collegio dei Geometri di Vicenza.

Per il momento è possibile consultare tutti i dettagli dello studio scaricando il pdf allegato.

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