Come è già stato ricordato in un precedente articolo, il 6 marzo 2019 è una data cruciale per gli esperti stimatori: il giudizio sulla incostituzionalità dell’attuale norma che stabilisce il compenso calcolati sul ricavato dalla vendita (e non sul valore stimato) sarà infatti discusso dalla Corte costituzionale, in camera di consiglio, e verrà successivamente depositata in cancelleria e pertanto resa nota la decisione.

Detto questo, facciamo un passo indietro e vediamo, con l’aiuto dell’avvocato Teresio Bosco, di inquadrare la questione anche da un punto di vista normativo.

La relazione di stima secondo la norma

Chiunque sia minimamente addentro al mercato immobiliare lo sa molto bene: con la crisi congiunturale che ha colpito l’Italia oramai più di dieci anni fa - crisi, tra l’altro, da cui si fatica a uscire - sono aumentati in maniera esponenziale i casi di acquisizione di beni immobili all’asta.

Pertanto, la stima del valore di questi immobili è diventata, nei Tribunali, pratica frequente.

Il numero di esecuzioni immobiliari è aumentato di molto negli ultimi anni - ha commentato l’Avvocato Teresio Bosco -. Oltretutto, quello che prima della crisi sembrava poco verosimile, oggi è realtà: in Italia si è dovuto constatare che gli immobili possono perdere valore”.

Una serie di riforme normative sono intervenute per rendere l’asta giudiziaria, che prima era vista come opzione remota, più appetibile, al pari degli altri strumenti di acquisto degli immobili, tanto che oggi può equipararsi, come facilità di accesso allo strumento, alla compravendita tramite agenzia immobiliare od alla compravendita tra privati.

Il che ha ricadute dirette sul lavoro degli esperti estimatori, perché la perizia che sono tenuti a redigere su incarico del giudice dell’esecuzione, secondo i nuovi dettami normativi, si è implementata di numerosi contenuti: non si tratta solo più di compiere una stima pressappoco del valore del bene, ma di procedere ad una approfondita due diligence immobiliare.

In pratica oggi funziona così: ai sensi dell’articolo 569 comma primo, il Giudice nomina un esperto stimatore che deve provvedere, tramite la stesura di una relazione di stima, a fornire il valore di mercato del bene oggetto di asta.

La relazione di stima, però, non può essere eseguita a discrezione dell’esperto estimatore, ma deve essere elaborata secondo i contenuti di cui all’articolo 173 bis il quale specifica, anche, i compiti dell’esperto.

Sintetizzando quanto riportato dal suddetto articolo, dalla relazione di stima devono risultare una serie di informazioni, tra cui: l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; una sommaria descrizione del bene; lo stato di possesso del bene; l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene; la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate; le eventuali spese non pagate.

Nel caso poi si tratti di opere abusive, è compito dell’esperto estimatore verificare la possibilità di una sanatoria o, altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono.

L'esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei.

Espletati i compiti sopra elencati, l’esperto procede alla determinazione del valore dell’immobile secondo quanto disciplinato dall’articolo 568.

Secondo tale riferimento normativo, per determinare il valore di mercato, l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, specificando il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Come si evince, quindi, si tratta di stime fatte a regola d’arte, impegnative in termini di tempo e in termini di capacità che l’esperto stimatore deve dimostrare di possedere.

Come ha infatti fatto notare l’Avvocato Bosco, “Si tratta di conoscere e di saper applicare gli standard internazionali, di utilizzare i comparabili”.

Non solo: i nuovi adempimenti normativi comportano un peso, una responsabilità da parte dell’estimatore, decisamente importante”.

Eppure, nonostante il lavoro dell’esperto stimatore si sia notevolmente complicato e necessiti di maggiore professionalità, sul compenso spettante al professionista l’articolo 161 ha dato un giro di vite notevole.

Tale articolo infatti recita: “Il compenso dell'esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall'ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.

Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima”.

Il giusto compenso

Una norma che non è naturalmente stata accolta positivamente dagli esperti estimatori: “l’articolo tocca un argomento sempre molto partecipato, perché riguarda i compensi dei professionisti - ha commentato l’Avvocato -. C’è una differenza sostanziale con il prima, quando il compenso era parametrato al valore di stima.

In pratica, è aumentato di molto il lavoro per lo stimatore, ma il compenso è stato decurtato”.

Certo, i sostenitori della norma, potranno argomentare dicendo che in passato lo stimatore poteva avere interesse a stimare alto, generando così dei costi di procedura (si pensi ai ribassi d’asta).

Ma la questione di incostituzionalità posta nell’ordinanza di rimessione è assai articolata, con riferimenti normativi ricavati dal nostro ordinamento interno ed anche europeo, e muove da un dato di fondo che ben evidenzia l’irragionevolezza dell’attuale sistema, perché si pretende una competenza specifica da parte dell’estimatore - e pertanto dovrebbero essere scelti periti in grado di gestire il processo di valutazione - ma si tende a pagarlo non in proporzione all’importanza e complessità della prestazione che gli viene richiesta, andando contro una serie di principi, quali quello di ragionevolezza, della libertà economica, il principio della giusta retribuzione, il principio di buona amministrazione.

“L’ordinanza muove da una necessità di fondo - ha chiosato l’Avvocato – tratta dalle best practices estimative, che postulano la necessità di poter contare su periti stimatori preparati e competenti, i quali devono poter ricevere un giusto compenso, adeguato alla loro dignità professionale ed alla complessità della prestazione che sono chiamati a rendere.

Non è più consentito, da parte del perito, il ricorso a formule ormai estemporanee quali “A mio giudizio”, “in base alla mia personale esperienza ritengo”, perché una stima ben fatta, oggettiva e fondata su dati verificabili, semplifica di molto l’iter processuale ed i costi per la collettività”.

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Osservatorio CTU - Esecuzioni Immobiliari